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Cessione in godimento del lastrico solare per ripetitore: le Sezioni Unite dettano le regole

Lastrico solare - Concessione in godimento ad un terzo per l'installazione di infrastrutture ed impianti - Natura dello schema negoziale - Contratto ad effetti reali o ad effetti personali - Interpretazione - Necessità - Riconducibilità al contratto costitutivo di un diritto di superficie ovvero ad un contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale - Disciplina applicabile

Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali; la riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all'una o all'altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.

Qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all'acquirente la proprietà superficiaria dell'impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all'estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione; il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l'approvazione di tutti i condomini.

Qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell'accessione; con tale contratto il proprietario di un'area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell'opera edificata per l'intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c. Ove stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l'approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni. (massima ufficiale)
Cassazione Sez. Un. Civili, 30 aprile 2020, n.8434.




Condominio: condizioni per il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato

Condominio – Distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato – Condizioni – Favor per il distacco

Le condizioni per il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato, vanno ravvisate, secondo l’orientamento consolidato della Corte di cassazione, nell’assenza di pregiudizio al funzionamento dell’impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123 c.c., comma 2, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, il condomino che opera il distacco è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso.

Inoltre, l’ordinamento ha mostrato di privilegiare un favor per il distacco dall’impianto centralizzato, al preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico e, nei nuovi edifici, ha previsto l’esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli impianti individuali. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 21 maggio 2020, n.9387.




Locazione e ripartizione degli oneri delle riparazioni

Locazione - Affitto - Riparazioni - Regolamento negoziale degli oneri di riparazione - Legittimità - Inderogabilità dell'art. 1621 c.c. - Esclusione - Ragioni

In tema di contratto d'affitto, la "ratio" sottesa all'art. 1621 c.c. è quella di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alla ripartizione degli oneri delle riparazioni, sicché la predetta disposizione ha carattere dispositivo e può essere derogata convenzionalmente, non ostando a ciò alcun pubblico interesse. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 27 marzo 2020, n.7574.




Decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali

Decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali - Opposizione - Rilevabilità d'ufficio della nullità delle sottostanti delibere assembleari - Ammissibilità

In sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, non opera il limite alla rilevabilità anche officiosa dell'invalidità della sottostante delibera, trattandosi di elemento costitutivo della domanda di pagamento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 23 luglio 2019, n.19832.




Clausole del regolamento di condominio delimitanti i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive

Supercondominio - Clausole delimitanti i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive - Opponibilità ai successivi acquirenti - Condizioni - Fondamento - Configurabilità come atto di liberalità - Esclusione - Ragioni

Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. L'attribuzione in comproprietà di cose non ricomprese nell'art. 1117 c.c. avvenuta attraverso il predetto regolamento non costituisce un atto di liberalità, essendo tale regolamento idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto delle unità immobiliari comprese nel supercondominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 20 novembre 2019, n.30246.




Interesse del singolo condomino ad agire per contestare l’uso fatto della cosa comune

Condominio - Modifica di parti comuni - Previsione regolamentare di preventiva delibera assembleare - Omessa autorizzazione - Ratifica delle attività realizzate da parte dell’assemblea - Ammissibilità - Condizioni - Interesse del singolo condomino ad agire per contestare l’uso fatto della cosa comune - Sussistenza

Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell'amministratore o dell'assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell'edificio, pur dovendosi riconoscere all'assemblea stessa, nell'esercizio dei suoi poteri di gestione, la facoltà di ratificare o convalidare "ex post" le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione, resta salvo l'interesse processuale di ciascun condomino ad agire in giudizio per contestare il determinato uso fatto della cosa comune ed il potere dell'assemblea di consentirlo, ove esso risulti comunque lesivo del decoro architettonico del fabbricato, non dando ciò luogo ad un sindacato dell'autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l'assemblea. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 novembre 2019, n.29924.




Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio

Muro perimetrale dell'edificio - Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio - Legittimità - Esclusione - Fondamento

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 dicembre 2019, n.32437.




Delibera di ripartizione delle spese condominiali e successiva delibera modificativa della precedente

Condominio - Delibera di ripartizione delle spese condominiali - Successiva delibera modificativa della precedente - Sostituzione - Ammissibilità - Fondamento - Fattispecie

È applicabile anche alle deliberazioni delle assemblee dei condomini degli edifici la disposizione di cui all'art. 2377, comma 8, c.c., secondo cui l'annullamento della prima deliberazione adottata non può essere pronunciato se la stessa sia stata sostituita da altra, presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo; la disposizione, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è pertanto applicabile, sussistendo identità di "ratio", alle deliberazioni adottate dalle assemblee dei condomini di edifici. (Nella specie la S.C. ha chiarito che la prima delibera, mediante la quale un condomino era stato escluso dalla contribuzione al pagamento delle spese per la manutenzione della canna fumaria, dovute per legge, era stata validamente sostituita da una successiva delibera assembleare, avente il medesimo oggetto, che aveva invece ricompreso il condomino tra i soggetti tenuti a contribuire). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 21 novembre 2019, n.30479.




Diritto al rimborso delle spese di conservazione della cosa comune ex art. 1110 c.c.

Spese di conservazione della cosa comune ex art. 1110 c.c. - Diritto al rimborso - Condizioni - Onere della prova

Nella comunione ordinaria, a norma degli artt. 1110 e 1134 c.c., il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, può ottenerne il rimborso solo qualora provi tanto la suddetta inerzia, quanto la necessità e l'urgenza dei lavori. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 16 dicembre 2019, n.33158.




Controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo dell'edificio condominiale

Proprietà esclusiva di vano ricavato nel sottosuolo dell'edificio condominiale - Criteri di determinazione

In tema di condominio negli edifici, in ipotesi di controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo del fabbricato, ricavato mediante scavo nell'area sottostante ad un appartamento, attuato con svuotamento di volume ed asportazione di terreno, deve gradatamente accertarsi se la proprietà di tale locale, preesistente al frazionamento, sia attribuita dal titolo costitutivo del condominio, ovvero sia altrimenti da riconoscersi acquisita per usucapione, o, infine, se esso, per la sua struttura, debba considerarsi non tra le parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c., quanto, piuttosto, destinato ad uso esclusivo, potendosi, del resto, estendere la disciplina prevista dagli artt. 840 e 934 c.c. anche ai vani sottostanti al pianterreno dell'edificio condominiale sempre che dal titolo non risulti il contrario. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 16 dicembre 2019, n.33163.



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