Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 12353 - pubb. 02/04/2015


Cassazione civile, sez. II 19 marzo 2015, n. 5561 - - .

Prescrizioni del piano regolatore – Qualificabilità in termini di oneri non apparenti gravanti sull’immobile ai fini dell’art. 1489 c.c. – Esclusione

Vincolo di espropriazione per pubblica utilità – Perdita totale o parziale del bene per effetto del procedimento ablativo – Qualificabilità in termini di oneri non apparenti gravanti sull’immobile ai fini dell’art. 1489 c.c. – Esclusione – Rilevanza ai fini dell’art. 1483, 1484 c.c. – Evizione – Sussiste

Le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizioni di ordine generale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari. I vincoli da essi imposti, pertanto, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile secondo la previsione dell’art. 1489 c.c. e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto (Cass. 19-1-2001 n. 793; Cass. 16-9-2004 n. 18653; Cass. 2-3-2007 n. 4971). (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata)

L’esistenza di un vincolo di espropriazione per pubblica utilità e la successiva perdita, totale o parziale, del bene per effetto del procedimento ablativo, devono essere ricondotte non già nell’ambito della disciplina di cui all’art. 1489 c.c., bensì della garanzia per evizione totale o parziale della cosa venduta, ai sensi degli artt. 1483 e 1484 c.c. L’evizione totale o parziale si verifica quando l’acquirente sia privato in tutto o in parte dei bene alienato, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l’acquisizione patrimoniale, trova applicazione l’art. 1489 c.c., riguardante i vizi della cosa venduta (Cass. 24-6-2014 n. 14324; Cass. 25-4-2008 n. 240559). Orbene, l’espropriazione non limita semplicemente il libero godimento della cosa venduta, ma incide radicalmente sull’esistenza stessa del diritto, privando l’acquirente, in tutto o in parte, della proprietà del bene. Può costituire evizione anche l’espropriazione per causa di pubblica utilità, costituendo la garanzia per evizione una particolare tutela che l’ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti (Cass. 20-12-2013 n. 28580; Cass. 19-12-1991 n. 13681). Ricorre, pertanto, la garanzia per evizione nel caso in cui l’immobile venduto venga espropriato in esecuzione di un vincolo di piano regolatore particolareggiato preesistente al contratto ed avente incidenza specifica e reale sulla cosa venduta, perché tale vincolo incide sulla radice stessa del rapporto negoziale, limitando od escludendo il diritto trasmesso (Cass. 6-6-1977 n. 2323; Cass. 26-6-1987 n. 5639). Né ad impedire l’applicabilità di detta garanzia rileva il fatto che il vincolo derivante dalla esistenza del piano regolatore esecutivo fosse assistito da presunzione di conoscenza generale, in conseguenza dell’avvenuta pubblicazione del piano medesimo, perché la garanzia per evizione è indipendente dall’ignoranza del compratore circa l’esistenza della causa di evizione. Gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l’inadempimento da parte del venditore dell’obbligazione di cui all’art. 1476 c.c., conseguono, infatti, al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l’alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell’acquisto (Cass. 18-10-2005 n. 20165). (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata)


Segnalazione del Dott. Giuseppe Buffone


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