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Tribunale di Mantova 22 marzo
2007 – Est. L. Pagliuca.
Prelazione
agraria – Bando di gara e aggiudicazione al miglior offerente –
Disapplicazione per contrasto con gli scopi perseguiti dalla L. n. 817/1971.
In caso di conflitto tra più proprietari coltivatori diretti confinanti che
esercitino la prelazione d’acquisto rispetto a un medesimo fondo, spetta al
giudice accordare prevalenza all’uno o all’altro dei prelazionari alla stregua
della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita
dall’art. 7, c. 2 della l. 14 agosto 1971, n. 817 e cioè l’ampliamento delle
dimensioni territoriali dell’azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi
le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di
costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed
economico. In base a tale principio, deve pertanto essere disapplicato l’atto
del comune che tra più prelazionari partecipanti alla gara aggiudichi il bene
al maggior offerente. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
omissis
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 1.3.01
Gianfranco Burato conveniva in giudizio Rolando Maestrini e Franco Maestrini
assumendo:
a) che con comunicazione in data 15.6.00 il Comune
di Castel Goffredo gli aveva trasmesso un bando di gara con il quale si
invitavano i proprietari coltivatori diretti dei terreni confinanti con
l’appezzamento sito in Comune di Castel Goffredo, censito al foglio 11,
mappale 28, dell’estensione di ettari 1.60.40 di proprietà comunale a
partecipare ad un’asta pubblica fissata per il 24.7.00 e riservata ai soli titolari
di diritto di prelazione ex art. 8 legge 590/65, previo adempimento delle
formalità previste per l’ammissione all’incanto. Contestualmente il Comune di
Castel Goffredo comunicava di aver provvisoriamente aggiudicato il terreno
sopraindicato a tale Fernando Burato per il prezzo di £. 62.744.000;
b) che sul presupposto che la comunicazione del
Comune di Castel Goffredo del 15.6.00 costituisse denuntiatio ex art. 8, comma 4 legge 590/65, Gianfranco Burato
aveva esercitava il diritto di prelazione a lui spettante con raccomandata a.
r. inviata in data 26.6.2000;
c) che il Comune di Castel Goffredo, con
raccomandata inviata a Gianfranco Burato in data 29.6.00, aveva precisato che
la dichiarazione del 26.6.00 non poteva considerarsi esercizio del diritto di
prelazione, in quanto non rispondente alle formalità previste nel bando di
gara;
d) che il Comune di Castel Goffredo aveva comunque
proceduto allo svolgimento dell’asta, aggiudicando il terreno a Rolando e
Franco Maestrini al prezzo di £. 102.744.000 e trasferendone la proprietà ai
convenuti con successivo atto Notaio Petrina stipulato in data 9.11.00 e
trascritto il 14.11.00;
e) che l’asta e la vendita con aggiudicazione
sopraindicate non erano opponibili a Gianfranco Burato, che aveva già in
precedenza acquistato il terreno mediante la comunicazione di esercizio del
diritto di prelazione in data 26.6.00, con conseguente diritto ad esercitare
il riscatto del fondo compravenduto;
f) che Gianfranco Burato era coltivatore diretto
proprietario di terreno confinante con l’appezzamento compravenduto, in
possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge per l’esercizio della
prelazione e riscatto agrari ex art. 8 legge 590/65;
Tutto ciò premesso l’attore rassegnava le
conclusione in via principale e subordinata sopra riportate.
Franco e Rolando Maestrini, costituitisi in giudizio, contestavano
in fatto e diritto la domanda attorea ed in particolare affermavano che
l’esercizio della prelazione da parte dei proprietari confinati era stato
legittimamente disciplinato dal Comune di Castel Gofferdo con il bando
contestato dall’attore. Pertanto, poichè l’attore Gianfranco Burato non aveva
partecipato alla gara riservata ai prelazionari, doveva ritenersi decaduto
dal diritto di prelazione a lui spettante e, quindi, non legittimato a
riscattare il fondo dai convenuti.
Per il caso di soccombenza i convenuti affermavano comunque di avere
diritto ad essere risarciti dal Comune di Castel Goffredo per i danni subiti,
di talchè avevano interesse a che il giudizio fosse esteso anche a detto
ente.
Su queste premesse i convenuti chiedevano preliminarmente di essere
autorizzati alla chiamata in causa del Comune di Castel Goffredo e
rassegnavano le conclusioni riportate in epigrafe.
Il GI autorizzava la chiamata in causa ed i convenuti provvedevano
ritualmente alla citazione del Comune di Castel Goffredo il quale si
costituiva in giudizio, contestando anch’esso la fondatezza delle domande di
riscatto agrario formulate dall’attore e concludendo quindi per il rigetto
sia di dette domande che di quella di risarcimento danni formulata dai
convenuti nei suoi confronti.
La causa, istruita oralmente e
documentalmente, veniva trattenuta in decisione all’udienza del 2.11.05 sulla
base delle conclusioni delle parti riportate in epigrafe.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Domanda attorea di riscatto
del fondo al prezzo di lire 62.744.000 - rigetto
Con determinazione del responsabile del settore tecnico – patrimonio
n. 127 in data 6.4.00 (doc. 1 del terzo chiamato) il Comune di Castel
Goffredo decideva di procedere all’alienazione del fondo per cui è causa
(foglio 11, mappale 28 di mq 16.040) a mezzo di asta pubblica da svolgersi
secondo le modalità ed alle condizioni di cui all’allegato bando, che veniva
anch’esso contestualmente approvato (doc. 2 del terzo chiamato).
Nel bando venivano specificati i termini e le modalità di
presentazione delle offerte e si prevedeva espressamente che “l’aggiudicazione dell’area rimane
subordinata all’esercizio da parte dei soggetti titolari di eventuali diritti
di prelazione da esercitarsi entro e non oltre 30 giorni dalla data di
notifica dell’esito di gara (art. 4 comma 4 legge 26.5.1965 n. 590).”, stabilendosi
altresì che “nell’ipotesi che ci
fossero più titolari del diritto di prelazione si provvederà ad esperire una
seconda tornata di gara fra gli stessi”.
La parte del bando ora richiamata, evidentemente prendendo atto che
l’art. 8 della legge 590/65 non individua espressamente un criterio di scelta
tra le plurime richieste di prelazione provenienti dai vari confinanti,
introduce autonomamente un metodo di selezione che privilegia quello tra i
vari confinanti che abbia offerto l’importo maggiore in rialzo rispetto al
prezzo già offerto dal terzo non prelazionario, ferma restando ovviamente la
necessaria ricorrenza in capo a tutti gli offerenti in gara dei presupposti
oggettivi e soggettivi previsti dal citato art. 8.
In esecuzione del disposto della determinazione n. 127 del 6.4.00 e
del relativo bando si svolgeva quindi una prima gara aperta a chiunque,
all’esito della quale il terreno veniva aggiudicato provvisoriamente con
determina n. 220 in data 1.6.00 a tale Fernando Burato al prezzo di lire
62.744.000 (doc. 8 del terzo chiamato).
Con missiva inviata il 15.6.00 (pervenuta all’attore il 17.6.00:
doc. 9 del terzo chiamato) il Comune di Castel Goffredo comunicava a tutti i
proprietari di terreni confinanti detta aggiudicazione provvisoria,
invitandoli al contempo a partecipare all’ulteriore asta da svolgersi tra i
soli titolari di diritto di prelazione mediante invio di un’offerta entro il
giorno 24.7.00.
A questa ulteriore asta l’attore non partecipava ed all’esito della
medesima con verbale in data 25.7.00 allegato alla determina n. 330 del
28.7.00 (doc. 13 del terzo chiamato) il terreno per cui è causa veniva
aggiudicato provvisoriamente ai convenuti Franco e Rolando Maestrini al
prezzo di lire 107.744.000, con riserva di verifica della sussistenza dei
presupposti per l’esercizio della prelazione.
Effettuate dette verifiche il terreno veniva quindi definitivamente
aggiudicato ai convenuti con determina n. 495 del 11.10.00 (doc. 14 del terzo
chiamato). Il rogito di trasferimento della proprietà veniva quindi stipulato
tra il Comune di Castel Goffredo ed i convenuti in data 9.11.00 (doc. 17 del
terzo chiamato).
L’esame della fondatezza delle domande di
riscatto formulate dall’attore presuppone evidentemente il preventivo vaglio
circa la legittimità della procedura di individuazione del confinante
prelazionario da preferire nella cessione, prevista dalla determinazione n.
127 e relativo bando allegato.
E’infatti evidente che, qualora il
criterio di scelta individuato dovesse ritenersi legittimo, ne deriverebbe
automaticamente il rigetto delle domande di riscatto, dovendosi prendere atto
che l’attore, omettendo di partecipare alla gara, non ha esercitato il
diritto di prelazione e non ha perciò diritto al riscatto.
La problematica inerente alla
individuazione dei criteri di risoluzione del conflitto che viene a crearsi
tra più proprietari coltivatori diretti confinanti che
esercitino la prelazione d’acquisto rispetto ad un medesimo fondo è stata
oggetto di notevoli contrasti giurisprudenziali infine risolti dalla nota
pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 6123 del 18.10.86, sempre
confermata dalla giurisprudenza successiva (ex multis Cass. 4916/03, Cass. 12092/98, Cass. 3885/92, Cass.
7970/91, Cass. 1004/91, Cass. 4797/89, Cass. 2486/87, Cass. 1940/97, Cass.
956/87) e da cui anche questo giudice non ha ragione di discostarsi.
In detta pronuncia veniva infatti
affermato che “in presenza di una
pluralità di coltivatori diretti proprietari di terreni diversi tutti
confinanti con il fondo rustico posto in vendita, a ciascuno dei medesimi
spetta il diritto di prelazione e riscatto di cui all’art. 7, c. 2 della
legge 14
agosto 1971 n. 817. Ove si verifichi una situazione di conflittualità per
effetto dell’esercizio della prelazione o riscatto da parte di due o più dei
predetti confinanti è compito del giudice di accordare prevalenza all’uno ed
all’altro diritto, alla stregua della maggiore o minore attitudine a
concretare la finalità perseguita dalla citata norma e cioè l’ampliamento
delle dimensioni territoriali dell’azienda diretto-coltivatrice che meglio
realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di
costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed
economico. Per la soluzione della suddetta confliggenza fra posizioni di
diritto soggettivo pertanto, il giudice medesimo deve prescindere dalla
priorità temporale dell’iniziativa dell’uno o dell’altro confinate, come
dalle eventuali preferenze espresse dal venditore, mentre deve valutare
l’entità, le caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in
possibile accorpamento, l’esuberanza della forza lavoro che i confinanti
siano in grado di riversare sul predio in vendita, nonché la stabilità nel
tempo che l’azienda incrementanda possa assicurare”.
Pertanto:
1) in assenza di specificazione legislativa ed in mancanza di
bonario accordo tra i proprietari confinanti spetta al giudice il compito di
individuare il soggetto che ha diritto a prevalere nell’esercizio della
prelazione sull’intero fondo oggetto di alienazione. Il che trova peraltro
conferma nella circostanza che laddove il legislatore ha inteso attribuire
alla pubblica amministrazione detto potere di scelta lo ha previsto
espressamente, come nell’ipotesi di cui all’art. 4 della legge 379/67 che con
riguardo all’assegnazione di terre oggetto di riforma agraria attribuisce
all’Ente assegnatario (e non quindi al giudice: cfr Cass. 3885/92, in
motivazione), ove più coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti
intendano esercitare la prelazione, il potere di stabilire quale di essi
debba prevalere, avuto riguardo alla migliore ripartizione del fondo, ai fini
dell'accorpamento con i terreni confinanti;
2) in ogni caso la ratio ispiratrice
della normativa impone di fondare la scelta del confinante da preferire avuto
riguardo unicamente all’esigenza di favorire lo sviluppo di realtà agricole
produttive efficienti e stabili, quindi privilegiando il confinante che per
effetto dell’accorpamento del terreno in vendita con quelli già in suo
possesso risulti ottenere i migliori risultati in termini di sviluppo della
produttività dell’azienda e di costituzione di unità produttive efficienti
sotto il profilo tecnico ed economico. Il che esclude la compatibilità con la
legge di criteri selettivi diversi da quelli sopra evidenziati ed in primis della personale preferenza
espressa dal venditore per l’uno o per l’altro dei confinanti.
Poste queste premesse non vi è chi non veda come il criterio
selettivo introdotto nella fattispecie dalla determinazione n. 127 del 6.4.00
e dal bando sopra più volte richiamati si ponga in evidente contrasto con la
previsione legislativa di cui all’art. 8 legge 590/65, come interpretata
dalla giurisprudenza.
In primo luogo, infatti, nessuna norma di legge attribuiva nella
fattispecie al Comune il potere di risolvere il conflitto tra i prelazionari
con autonoma individuazione (mediante atto di determinazione, bando o altro
provvedimento amministrativo) di innovativi criteri per la scelta tra l’uno o
l’altro dei confinanti in conflitto. Il Comune, quindi, al pari di ogni altro
privato venditore era tenuto al rispetto delle previsioni di cui all’art. 8
della legge 590/65 circa modalità e termini della denuntiatio e dell’esercizio della prelazione, spettando al
giudice la risoluzione dell’eventuale contrasto insorto tra la pluralità di
confinanti che avessero eventualmente manifestato la volontà di esercitare la
prelazione a seguito della comunicazione dell’aggiudicazione provvisoria del
terreno al terzo non prelazionario, unitamente alla proposta del Comune di
conclusione del contratto alle stesse condizioni.
In ogni caso il criterio di scelta individuato nel bando, essendo
finalizzato a soddisfare unicamente l’interesse economico del venditore a
realizzare il maggior profitto dalla vendita, prescindendo totalmente da ogni
considerazione dei vantaggi in termini di maggior produttività che
dall’accorpamento sarebbero derivati per l’uno o l’altro dei confinanti in
conflitto, si presenta del tutto inidoneo a soddisfare la finalità sottesa
all’art. 8 della legge 590/65, ossia privilegiare l’attività agricola del
confinante che, in concreto, riceva i maggiori vantaggi in termini di
produttività e sviluppo dall’accorpamento con il terreno oggetto di vendita.
Invero, l’applicazione dei criteri del bando potrebbe rendere di
fatto possibile l’assegnazione del fondo anche al confinante che riceve i
minori vantaggi dall’accorpamento per il solo fatto che ha offerto un importo
maggiore rispetto a colui che da detto accorpamento riceverebbe invece
migliori risultati in termini di produttività, con evidente frustrazione
della finalità legislativa e violazione dei criteri selettivi che consentono
di perseguirla.
In conclusione la determinazione n. 127 del 6.4.00, il bando ad essa
allegato e per illegittimità derivata tutti i successivi provvedimenti
attuativi, sino alla determinazione di aggiudicazione definitiva a favore dei
convenuti n. 495 dell’11.10.00 (provvedimento conclusivo del procedimento
volto all’individuazione del contraente), risultano illegittimi per
contrarietà alla legge.
Ai sensi dell’art. 5 dell’allegato E alla legge 2248/1865 detti provvedimenti
vanno quindi disapplicati e considerati tamquam
non essent.
Esclusa, quindi, la possibilità di ritenere legittimamente
disciplinato l’esercizio della prelazione sulla base dei provvedimenti
amministrativi de quibus la
ricorrenza dei presupposti per l’accoglimento della domanda di riscatto
proposta dall’attore deve essere vagliata avuto riguardo alla disciplina
prevista dalla legge 590/65.
Da questo punto di vista, poiché la disapplicazione (e quindi
l’obbligo di non prendere in considerazione gli atti che ne formano oggetto)
investe tutti i provvedimenti attuativi della determinazione n. 127 e del
bando ed atteso che tra questi è compresa all’evidenza anche la comunicazione
inviata all’attore in data 17.6.00 per invitarlo a partecipare alla seconda
gara, risulta preclusa in radice la possibilità di prendere in considerazione
detto atto ai fini della sua qualificazione quale denuntiatio suscettibile di far sorgere in capo all’attore il
diritto all’esercizio della prelazione entro il termine di 30 giorni di cui
all’art 8, c. 4 legge 590/65.
In ogni caso, anche a voler considerare il contenuto di detta
comunicazione, dovrebbe senz’altro escludersi che essa costituisse denuntiatio ex art. 8, c.4 legge
590/65 idonea a determinare la conclusione del contratto di vendita del
terreno tra le parti per effetto della successiva manifestazione di volontà
dell’attore di esercizio della prelazione contenuta nella missiva inviata
all’ente in data 27.6.00 e ricevuta il giorno successivo (doc. 2 di parte
attrice).
Invero, come condivisibilmente affermato anche di recente dalla
Suprema Corte (Cass. 26079/05, Cass. 1496/79, Cass. 4017/80, Cass. 5617/81,
Cass. 915/81, Cass. 3325/83, Cass. 7325/90), nel sistema delineato dall’art.
8 cit la conclusione del contratto di vendita del terreno consegue alla
dichiarazione del confinante di voler esercitare la prelazione, di talchè
alla denuntatio deve essere
senz’altro attribuita la natura di atto negoziale ed in specie di vera e
propria proposta contrattuale ex art. 1326 c.c.. idonea, se accettata dal
confinante mediante la dichiarazione di esercizio della prelazione, a
determinare appunto la conclusione del contratto per effetto dell’incontro
dei consensi delle parti (in conformità, peraltro, al testo legislativo che
impone al venditore di notificare al prelazionario, oltre che il preliminare
stipulato con il terzo, anche una “proposta”).
Nella fattispecie nella missiva inviata dal Comune di Castel
Goffredo all’attore in data 17.6.00, pur facendosi riferimento all’avvenuta
aggiudicazione provvisoria del terreno a Fernando Burato al prezzo di lire
62.744.000 (e potendo quindi la missiva per questa parte integrare la parte
della denuntiatio costituita dalla
comunicazione del preliminare stipulato con il terzo, atto a cui è del tutto
equiparabile l’aggiudicazione all’esito di asta), non è manifestata alcuna
disponibilità dell’ente, rivolta all’attore, a procedere alla vendita al
suddetto prezzo, atteso che viene chiaramente ribadito che intenzione del
comune è quella di aggiudicare (e quindi vendere) il bene a colui che
risulterà vincitore dell’asta e quindi al prezzo fissato all’esito della
stessa. La missiva, per il suo contenuto, non è quindi certo qualificabile
quale proposta contrattuale idonea a determinare la conclusione del contratto
per effetto dell’incontro con la volontà espressa dall’attore nella
successiva missiva del 26.6.00, in cui veniva manifestata la disponibilità a
concludere l’acquisto al prezzo di lire 62.744.000.
In ogni caso, anche a voler qualificare la missiva del 17.6.00 del
Comune quale valida denuntiatio e
quindi la successiva missiva del 26.6.00 dell’attore quale valido e
tempestivo atto di esercizio del diritto di prelazione, dovrebbe tuttavia
escludersi il diritto dell’attore al riscatto del fondo alienato ai convenuti
con l’atto notarile del 9.11.00 atteso che in questa ipotesi egli
risulterebbe non avere effettuato il versamento del prezzo (o avere formulato
offerta reale) entro il termine di tre mesi di cui all’art. 8, c. 6 legge
590/65.
Né potrebbe giungersi a diversa conclusione sulla scorta
dell’indirizzo giurisprudenziale, citato da parte attrice, secondo cui è
ammesso l’esercizio del diritto di riscatto in tutte le ipotesi in cui la
vendita del terreno a terzi sia avvenuta dopo il tempestivo esercizio della
prelazione ed in pendenza del termine per il pagamento del prezzo (Cass.
6846/86, Cass. 5950/84, Cass. 114/88, Cass. 1306/87). Invero nella
fattispecie è evidente che l’atto di trasferimento della proprietà del fondo
dal Comune di Castel Goffredo a favore dei convenuti è costituito dall’atto
notarile del 9.11.00 e non certo dal verbale di aggiudicazione definitiva n.
495 dell’11.10.00, che costituiva solamente l’atto conclusivo del
procedimento volto all’individuazione del contraente e rinviava esso stesso
per il trasferimento della proprietà al successivo atto di vendita notarile
(conformemente a quanto stabilito dal bando allegato alla determina n. 220
dell’1.6.00 di cui l’atto di aggiudicazione costituiva attuazione, bando in
cui era espressamente previsto che la “aggiudicazione…non
costituisce la conclusione del contratto che sarà stipulato nei modi e nei
tempi indicati nel presente bando” ossia “entro e non oltre tre mesi dalla data della determina di aggiudicazione
definitiva”).
Pertanto, il termine per il pagamento ex art. 8, c. 6 legge 590/65
sarebbe scaduto in data 17.10.00, quindi prima dell’alienazione del fondo,
con conseguente decadenza dell’attore dal diritto di prelazione e riscatto
del fondo compravenduto ai convenuti.
In conclusione deve escludersi sotto ogni profilo che l’attore
avesse validamente esercitato il diritto di prelazione del fondo per cui è
causa al prezzo di lire 62.744.000, da ciò derivando il rigetto della domanda
di riscatto formulata in via principale dal medesimo.
2) Domanda attorea di riscatto del fondo al prezzo di lire
102.744.000 e domanda dei convenuti di accertamento della prevalenza del loro
diritto rispetto a quello della controparte – rimessione in istruttoria
Venendo quindi all’esame della domanda di
riscatto per il prezzo di lire 102.744.000 formulata in via subordinata
dall’attore deve anche in questo caso rilevarsi che la disapplicazione di cui
si è detto preclude la possibilità di prendere in considerazione anche il verbale
di aggiudicazione provvisoria del fondo ai convenuti in data 25.7.00, con
conseguente impossibilità di affermare che la presenza personale dell’attore
all’intera gara, compreso il momento dell’aggiudicazione (cfr deposizione dei
testi Sacchetti e Peri), potesse essere equiparata ad una denuntiatio ex art. 8, c. 4 legge
590/65 con conseguente insussistenza in capo all’attore del diritto al
riscatto del fondo, non avendo egli esercitato la prelazione entro i 30
giorni successivi.
In ogni caso, anche a voler diversamente
ritenere, dovrebbe comunque evidenziarsi che secondo condivisibile indirizzo
giurisprudenziale la denuntiatio,
in quanto atto negoziale, deve
comunque avvenire in forma scritta (Cass. 26079/05, Cass. 5568/1983, Cass.
8485/1987), restando
irrilevante la conoscenza che il prelazionario acquisisca aliunde dell’intervenuto accordo tra
venditore e terzo (Cass. 10429/91). Inoltre, come più sopra rilevato, la denuntiatio deve comunque comprendere
anche la proposta di vendita formulata dal venditore al prelazionario,
proposta che nella fattispecie non risulta essere stata affatto formulata
all’attore al termine della gara, neppure in forma orale.
D’altra parte, anche se si volesse
individuare l’atto che doveva essere comunicato al prelazionario nella
successiva determinazione di aggiudicazione definitiva del terreno n. 495 del
11.10.00 (atto anch’esso oggetto di disapplicazione e quindi in realtà non
suscettibile di considerazione), dovrebbe a maggior ragione escludersi
l’avvenuta denuntiatio all’attore,
che in questo caso non era neppure presente al momento della emissione del
provvedimento ed a cui lo stesso non risulta essere mai stato comunicato
unitamente ad una proposta di vendita per l’importo di aggiudicazione.
Pertanto, è del tutto evidente che l’atto
notarile di cessione del terreno ai convenuti stipulato in data 9.11.00 non
era stata preceduto da alcuna denuntiatio
all’attore, di talchè quest’ultimo ai sensi dell’art. 8, c. 5 legge
590/65 era senz’altro legittimato ad esercitare il diritto di riscatto entro
l’anno dalla trascrizione dell’atto di vendita nei registri immobiliari.
Nella fattispecie la trascrizione era
avvenuta in data 14.11.00 e la domanda di riscatto è stata proposta
direttamente a mezzo della citazione introduttiva del presente del giudizio,
notificata ai convenuti in data 2.3.01, quindi nel pieno rispetto del termine
de quo.
L’attore è quindi senz’altro astrattamente
legittimato ad esercitare il diritto di riscatto oggetto della domanda in
esame.
Quanto alla ricorrenza dei presupposti
oggettivi e soggettivi necessari per ritenere anche in concreto esistente in
capo all’attore il diritto di prelazione e quindi di riscatto sul fondo per
cui è causa deve osservarsi che all’esito dell’espletata istruttoria è emerso
che Gianfranco Burato da periodo ben superiore al biennio coltiva
direttamente, unitamente ai fratelli Pierino e Bruno Burato (cfr deposizione
del teste Rosa) ed alla cognata Annamaria Pettinati (circostanza non
contestata dalle altre parti: cfr dichiarazione resa a verbale dell’udienza
del 14.1.04), il terreno sito in Comune di Castel Goffredo di cui al foglio
11, mappale 30, confinante con quello oggetto di causa (foglio 11, mappale
28). L’attore ha poi documentalmente provato (cfr doc. 9) di non avere proceduto
alla alienazione di altri terreni nel biennio precedente all’esercizio del
riscatto.
Risulta da provare solamente che l’attore,
unitamente ai familiari sopra indicati, possiede una capacità lavorativa non
inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della
coltivazione dell’unità fondiaria che deriverebbe dall’accorpamento del
mappale n. 28 oggetto di causa al mappale 30 già posseduto dall’attore.
A tal fine può essere senz’altro accolta
l’istanza di consulenza tecnica più volte formulata dall’attore nel corso del
giudizio, da ultimo anche nella memoria di replica del 17.1.06.
La causa va quindi rimessa in istruttoria
per procedere all’incombente.
Deve poi evidenziarsi che anche i
convenuti sono proprietari di terreni (censiti al foglio 11, mappali 10 e 24)
confinanti con quello per cui è causa, di talchè anch’essi erano
astrattamente titolari del diritto di prelazione sul fondo.
In caso di accertamento positivo circa il
possesso di adeguata capacità lavorativa in capo all’attore ed ai suoi
familiari si porrebbe quindi il problema di verificare se anche i convenuti
siano in concreto in possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi per
l’esercizio della prelazione. Anche in questo caso, in considerazione sia
delle risultanze della prova orale (cfr deposizione del teste Rosa) che
dell’espresso riconoscimento delle controparti (cfr dichiarazione resa a
verbale dell’udienza del 14.1.04), risulta già provato che i convenuti
coltivano i terreni di cui ai mappali 10 e 24, unitamente al signor Alberto
Maestrini, da periodo superiore al biennio. E’inoltre anche in questo caso
documentalmente provato (cfr docc. 1 e 2) che in convenuti non avevano
proceduto a cessione di terreni nei due anni anteriori all’acquisto del fondo
per cui è causa.
Quanto all’ulteriore presupposto è stata
prodotta perizia di parte a firma del dott. Augusto Manerba da cui
risulterebbe il possesso in capo ai convenuti ed al familiare Alberto
Mestrini di adeguata capacità lavorativa (docc. 4 e 5 dei convenuti). Stante
la rilevanza del presupposto appare tuttavia opportuno demandare al nominando
CTU anche la verifica della correttezza della valutazione operata dal dott.
Manerba, trattandosi comunque di accertamento svolto da soggetto nominato da
una delle parti e quindi non in posizione di terzietà.
Qualora dovesse risultare che anche i
convenuti sono in possesso di tutti i requisiti per l’esercizio della
prelazione, dovrà quindi provvedersi, sempre a mezzo di CTU (come peraltro
ammesso anche dalla Suprema Corte: cfr Cass. 12092/98, in motivazione) , a
stabilire quale tra le parti in causa debba essere privilegiata rispetto
all’acquisto del fondo e la relativa valutazione dovrà essere ovviamente
operata avendo riguardo ed applicando i criteri discretivi individuati dalla
giurisprudenza e sopra richiamati.
Ovviamente la valutazione comparativa tra
le reciproche pretese di acquisto delle parti non risulta preclusa dal fatto
che solo l’attore ha formalmente esercitato il diritto di riscatto. E’infatti
evidente che l’esercizio della prelazione da parte dei convenuti, anch’essi
proprietari di fondi confinanti con quello oggetto di vendita, si è
concretato direttamente nella stipulazione dell’atto di acquisto del 9.11.00.
Pertanto essendo essi stessi gli acquirenti del fondo, e non risultando
quindi violato il loro diritto di prelazione (che era stato invece
concretamente soddisfatto mediante l’effettiva cessione del fondo), i
convenuti non avevano all’evidenza nessun diritto di riscatto da far valere.
Solo a seguito della proposizione da parte dell’attore di domanda volta a far
valere la sua pretermissione da parte del Comune di Castel Gofferdo rispetto
all’esercizio della prelazione è sorto in capo ai convenuti l’interesse a far
valere le ragioni che giustificherebbero comunque la prevalenza del loro
diritto di prelazione sul fondo, rispetto a quello vantato dall’attore.
Ed infatti i convenuti, per il caso fosse
riconosciuto anche all’attore il diritto di prelazione sul fondo, hanno del
tutto ammissibilmente proposto domanda riconvenzionale subordinata di
declaratoria della prevalenza del loro diritto di prelazione, con conseguente
rigetto per questo motivo della domanda di riscatto proposta dall’attore.
Nell‘ipotesi in cui sia l’attore che i convenuti
dovessero risultare in possesso dei requisiti per l’esercizio della
prelazione l’espletanda CTU dovrà quindi verificare in concreto quale parte
debba prevalere e vedersi quindi assegnata la proprietà del terreno per cui è
causa.
La causa va quindi rimessa in istruttoria
con separata ordinanza per procedere a consulenza tecnica.
Ai sensi dell’art. 8, c. 1 legge 590/65
nella valutazione della capacità lavorativa del prelazionario e della sua
famiglia deve tenersi conto, oltre che del terreno oggetto di vendita e di
quello con esso immediatamente confinante, anche di altri terreni di
proprietà dall’acquirente. Del pari, anche per valutare quale dei due
accorpamenti sia in grado di determinare i maggiori vantaggi in termini di
sviluppo aziendale e produttività, deve aversi riguardo agli altri terreni di
proprietà dei singoli prelazionari in conflitto. Nella fattispecie dagli atti
di acquisto prodotti dai convenuti risulta che essi sono proprietari, in
comunione pro indiviso, oltre che
dei terreni di cui ai mappali 10 e 24 (come detto immediatamente confinanti
con quello per cui è causa), anche dei terreni censiti in catasto al foglio
10, mappali 9 (cfr docc. 6 e 7), 7, 13, 15, 18, 19, 20, 21, 74, 115, 116, 117
(doc. 8), nonché al foglio 4, mappali 31, 33, 86, 87, 88, 126, 128, 129 (doc.
9), 50 (doc. 10), 11, 89, 90, 111, 170, 171, 172, 12, 113 (doc. 11), 127,
168, 173 (doc. 12), 175, 174, 32, 35, 169 (doc. 13), 125, 179 (doc. 14).
E’pertanto evidente che il CTU nelle sue valutazioni dovrà tenere conto di
tutti i terreni da ultimo elencati.
L’attore, invece, risulta proprietario
esclusivo solamente del terreno di cui al foglio 11, mappale 30
(immediatamente confinante con quello per cui è causa), mentre gli ulteriori
mappali coltivati unitamente ai fratelli ed alla cognata sono da lui
posseduti solamente per la quota di comproprietà di 2/6 (cfr visure catastali
prodotte sub doc. 7). Pertanto, poiché la norma fa riferimento a terreni di
proprietà del prelazionario, e sembra quindi riferirsi esclusivamente ai
fondi di sua esclusiva pertinenza, quanto all’attore ai fini delle
valutazioni di cui sopra dovrà prendersi in considerazione solamente il
suddetto mappale n. 30.
Pertanto il quesito da porre al CTU dovrà
essere il seguente: “Il CTU, letti gli
atti di causa, effettuato sopralluogo, svolti tutti gli accertamenti
necessari: 1) accerti se Gianfranco Burato, unitamente ai fratelli Pierino e
Bruno Burato ed alla cognata Annamaria Pettinati, possieda una capacità
lavorativa pari ad almeno 1/3 di quella necessaria per provvedere alla
diretta coltivazione del compendio che deriverebbe dall’accorpamento del
terreno di cui al foglio 11 mappale 28 oggetto di causa al fondo di cui al
foglio 11 mappale 30 già di proprietà dell’attore; 2) in caso affermativo,
accerti se i convenuti Rolando e Franco Maestrini, unitamente al signor
Alberto Maestrini, possiedano una capacità lavorativa pari ad almeno 1/3 di
quella necessaria per provvedere alla diretta coltivazione del compendio che
deriverebbe dall’accorpamento del terreno di cui al foglio 11 mappale 28
oggetto di causa ai fondi di cui al foglio 10, mappali 9, 7, 13, 15, 18, 19,
20, 21, 74, 115, 116, 117, nonché al foglio 4, mappali 31, 33, 86, 87, 88,
126, 128, 129, 50, 11, 89, 90, 111, 170, 171, 172, 12, 113, 127, 168, 173,
175, 174, 32, 35, 169, 125, 179, già di proprietà dei convenuti; 3) in caso
di risposta affermativa ad entrambi i quesiti che precedono, determini
(motivando adeguatamente) per quale delle due parti in causa (attore da una
parte, convenuti dall’altra) sia maggiormente proficuo l’accorpamento del
terreno per cui è causa a quelli già posseduti (come sopra individuati) avuto
riguardo al perseguimento di finalità di sviluppo aziendale e di ampliamento delle dimensioni territoriali
dell’azienda diretto-coltivatrice, sì da meglio realizzare le esigenze di
ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità
produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, tenendo conto ai
fini della valutazione dell’entità, delle caratteristiche topografiche,
fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, dell’esuberanza
della forza lavoro che l’una o l’altra parte sia in grado di riversare sul
predio in vendita, nonché della stabilità nel tempo che l’azienda
incrementanda possa assicurare. Al termine degli accertamenti il CTU predisporrà elaborato scritto e
ne invierà copia ai legali ed ai ctp della parti, invitandoli a formulare entro un congruo termine da lui
stesso fissato eventuali osservazioni scritte. Qualora pervengano osservazioni,
il ctu vi fornirà risposta scritta ed entro il termine complessivamente
assegnato dal giudice depositerà la ctu, le osservazioni delle parti e le sue
risposte di chiarimento”.
La pronuncia sulle spese va ovviamente
rinviata al momento della sentenza definitiva.
PQM
pronunciando non definitivamente:
- rigetta la domanda di riscatto del fondo sito in Comune di Castel
Goffredo e censito nel catasto terreni al foglio 11, mappale 28 al prezzo di
lire 62.744.000, proposta in via principale da Gianfranco Burato nei
confronti di Franco e Rolando Maestrini;
- dispone con separata ordinanza la rimessione della causa sul ruolo
per l’ulteriore istruttoria in merito alla domanda di riscatto proposta in
via subordinata dall’attore ed in merito alle altre domande proposte dalle
parti;
- spese al momento della pronuncia della sentenza definitiva.
Così deciso in Castiglione delle Stiviere l’1.2.06
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