Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 13868 - pubb. 17/12/2015.
Immobile concesso in locazione nel quale viene esercitata un'azienda il cui godimento o la cui proprietà viene ceduta ad un terzo
Tribunale di Rimini, 10 Settembre 2015. Est. Dario Bernardi.
In relazione ad un immobile concesso in locazione nel quale viene esercitata un'azienda il cui godimento (o la cui proprietà) viene ceduta ad un terzo, si pongono, relativamente al contratto di locazione, essenzialmente due possibilità: a) la modifica soggettiva del contratto (cessione), con sostituzione al cedente l’azienda del cessionario della stessa, cessionario che diviene nuovo conduttore dell’immobile locato in luogo del precedente (cedente l’azienda); b) la costruzione di un (sub)rapporto giuridico ulteriore (relativamente al piano locatizio naturalmente) secondo lo schema del subcontratto: alla locazione “fondamentale” (in forza della quale il cedente l’azienda si è procurato la disponibilità dei locali nei quali l’azienda viene esercitata), che resta in piedi e conserva le parti originarie, se ne aggiunge una “derivata” in forza della quale il conduttore (e cedente l’azienda) diventa a sua volta (sub)locatore e concede il (sub)godimento dei locali al soggetto al quale trasmette la proprietà o il possesso dell’azienda.
In caso di inadempimento, le conseguenze giuridiche di tali possibili scenari sono le seguenti: a) In caso di sublocazione è previsto che il locatore possa agire nei soli confronti del proprio contraente diretto, ossia il conduttore, senza potere agire nei confronti del subconduttore, soggetto che non ha alcun rapporto giuridico diretto con l’originario locatore; b) In caso di cessione, si verifica la sostituzione del conduttore, con la conseguenza che è il nuovo conduttore a dovere corrispondere i canoni di locazione. In tale ultima ipotesi l’art. 36 L. n. 392/1978 prevede che “nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”: si tratta di una ipotesi di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal beneficium ordinis, prevista a garanzia del contraente ceduto (locatore) che, se da un lato si vede spogliare del consenso alla cessione, vede in tal modo garantita la propria posizione creditoria mantenendo una forma di responsabilità (seppure sussidiaria) in capo al cedente il rapporto,
La responsabilità sussidiaria prevista dall’art. 36 L. n. 392/1978 trova applicazione in caso di cessione e, dunque, sia laddove tale cessione viene espressamente pattuita dalle parti, sia laddove la stessa consegue automaticamente ai sensi del 1° comma dell’art. 2558 c.c., secondo il quale “Se non è pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale”, dovendosi riconoscere che con il “subentro” di cui all’art. 2558 c.c. non si realizza (perlomeno ai fini di cui all’art. 36) che una cessione del contratto strumentale all’azienda.
L’ambito di operatività delle disposizioni in esame è tale che, operata la cessione-subentro ex art. 2558 c.c. (che pacificamente opera per ogni contratto non avente carattere personale, compreso quello di locazione, perlomeno secondo l’impostazione attualmente prevalente in sede di legittimità), la disciplina dei diritti e dei rimedi in ipotesi di contratto di locazione ceduto è quella (speciale, in quanto disciplinante proprio il contratto di locazione) dell’art. 36 L. n. 392/1978 e non quella (generale in quanto riferita a tutti i contratti non personali) dell’art. 2558 c.c.: nessuna possibilità di recesso ai sensi del 2° comma dell’art. 2558 c.c. per il contraente ceduto, bensì facoltà di opposizione alla cessione, ciò che però non può impedire la stessa (ciò che rappresenta il proprium della normativa in materia di locazione connessa ad un’azienda); del pari, nessuna liberazione del cedente per le obbligazioni future (argg. ex. artt. 1408, 1° comma e 2560 c.c.), bensì creazione di una obbligazione di garanzia sussidiaria a quella debitoria principale (art. 36). (Dario Bernardi) (riproduzione riservata)