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Merito - Le ultime 10 decisioni pubblicate


Accesso in via d’urgenza ad immobile sito in condominio per infiltrazioni provenienti dall’impianto idrico condominiale

Infiltrazioni d’acqua, muffe e fenomeni di analoga tipologia - Impianti comuni - Compromissione della funzionalità - Pregiudizi imminenti ed irreparabili - Lesione dei diritti patrimoniali e non patrimoniali

L’accesso senza dilazione ai locali costituisce l’unico rimedio in grado di assicurare al Condominio l’esecuzione delle opere necessarie a evitare che il danno agli impianti comuni (comunque già in atto) si ripercuota ulteriormente sulle abitazioni dei condomini interessati ai fenomeni di infiltrazione, con conseguente aggravio di responsabilità nei confronti dei medesimi per lesione dei rispettivi diritti patrimoniali e non patrimoniali (primo tra tutti quello alla salute, senz’altro messo a rischio dalla diffusione di infiltrazioni, muffe e fenomeni di analoga tipologia). (Alberto Prati) (riproduzione riservata) Tribunale Reggio Emilia 18 settembre 2019.




Covid-19 e locazione: inibitoria all’incasso di titoli consegnati in garanzia al locatore

Procedimento cautelare – Tutela ex art. 700 c.p.c. – Contratto di locazione ad uso diverso – Pagamento dei canoni – Titoli a garanzia – Chiusura temporanea dell’attività imprenditoriale del conduttore a causa del Covid-19 – Inibitoria all’incasso – Ammissibilità – Fondatezza

Sussiste il fumus boni juris dell’istanza cautelare di urgenza con cui il conduttore di immobile ad uso commerciale chiede che venga inibito al locatore di porre all’incasso gli assegni bancari rilasciati in garanzia del puntuale e regolare pagamento dei canoni di locazione, sul presupposto della impossibilità al pagamento in conseguenza della chiusura dell’attività imprenditoriale disposta dalle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandemia da Covid-19. (Astorre Mancini) (riproduzione riservata) Tribunale Bologna 12 maggio 2020.




Riparto della spesa del riscaldamento nel condominio: criteri di determinazione

Condominio – Riscaldamento – Riparto della spesa – Delibera condominiale

In ambito condominiale, in tema di riparto delle spese del riscaldamento, la maggiore esposizione dell’immobile nel condominio, rispetto a quelli invece posti in piani superiori al primo e comunque non ultimi piani, non può essere addebitata al condominio.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs n. 102/2014 che ha introdotto l’obbligo per i condomini di dotarsi sugli impianti termici centralizzati di un sistema di contabilizzazione e termoregolazione di calore, il riparto non può che avvenire in base alle norme UNI 10200. A nulla rilevano precedenti delibere di un criterio riparto della spesa del riscaldamento approvate dall’assemblea prima dell’entrata in vigore del D. Lgs citato. (Giuseppe Ayroldi) (riproduzione riservata)
Tribunale Brescia 08 aprile 2020.




Esenzione totale dall’imposta IMU per i coniugi

IMU – Coniugi – Esenzione dall’imposta – Condizioni

Qualora due coniugi siano anagraficamente residenti ed effettivamente dimoranti in via abituale in due diversi immobili situati in due diversi comuni, e quindi abbiano ciascuno adibito l’immobile ad abitazione principale, si applica ad entrambi l’esenzione totale dal pagamento dell’Imposta municipale propria (IMU), prevista dall’art. 13, comma 2, del Dl 6 dicembre 2011, n. 201. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Commissione tributaria provinciale Bologna 23 dicembre 2019.




Azione possessoria per il posizionamento di una canna fumaria su facciata condominiale

Azioni di reintegrazione e di manutenzione – Posizione possessoria tutelabile contro le attività del compossessore comproprietario – Applicabilità

Posizionamento di canna fumaria su muro perimetrale condominiale – Spoglio o turbativa nel possesso esercitato da tutti i condomini sulle parti comuni dell’edificio – Servitù negativa – Applicabilità

Azioni possessorie a difesa delle parti comuni – Legittimazione attiva amministratore di condominio – Sussiste

Azioni possessorie a difesa delle parti comuni – Legittimazione attiva dei singoli condomini – Sussiste

Parti comuni di un edificio – Modificazioni allo stato o alla destinazione – Legittimazione all’azione di reintegrazione per la riduzione in pristino

E’ principio condiviso quello per cui nel godimento della cosa comune è configurabile una posizione possessoria tutelabile con le azioni di reintegrazione ex art. 1168 c.c. e di manutenzione ex art. 1170 c.c. contro le attività del compossessore comproprietario che sopprima il godimento medesimo, ovvero ne turbi o ne renda più gravose le modalità di esercizio.

L’apposizione di una canna fumaria (o di una canna di esalazione) integra uno spoglio o una turbativa nel possesso esercitato da tutti i condomini sulle parti comuni dell’edificio, e corrispondente all’esercizio di servitù negativa reciproca gravante su ciascun condomino sulla cosa comune (muro perimetrale), costituita in forza del regolamento condominiale e pertanto accettata dai singoli condomini in virtù degli atti di acquisto.

L’amministratore di condominio ha la legittimazione ex art. 1130 c.c. comma 1° n. 4) a promuovere azioni possessorie volte alla reintegrazione del possesso di parti comuni del condominio, ciò poiché tale azione si collega il potere dell’amministratore di esercitare gli atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio. Analogo principio vale anche per l’azione di manutenzione.

I condomini di un edificio hanno come l’amministratore loro rappresentante istituzionale, sulle parti comuni dello stabile, il possesso (corpore vel animo) e quindi, hanno diritto ad agire, nel concorso di tutti i requisiti di tale azione per la tutela possessoria in relazione ad atti compiuti da un condominio che interessino la facciata dell’edificio comune.

In caso di condominio negli edifici, la modificazione di una parte comune e della sua destinazione ad opera di taluno dei condomini, sottraendo la cosa alla sua specifica funzione, e  quindi al compossesso di tutti i condomini, legittima gli altri condomini all’espletamento dell’azione di reintegrazione con riduzione della cosa stessa al pristino stato, tal che possa continuare a fornire quale utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata modificazione, senza che sia necessaria specifica prova del possesso di detta parte, quando essa sia costituita dalla porzione immobiliare in cui l’edificio si articola. (Luca A. E. Ghiringhelli) (riproduzione riservata)
Tribunale Milano 17 dicembre 2019.




È invalida l'approvazione del rendiconto condominiale inidoneo al controllo sulla gestione

Comunione e condominio - Rendiconto condominiale - Criteri di redazione - Assenza di chiarezza e intelligibilità - Invalidità della delibera di approvazione - Sussiste

Il rendiconto condominiale è costituito da un fascicolo i cui documenti sono tenuti e curati secondo criteri diversi, con la conseguenza che il registro di contabilità deve compilarsi secondo il criterio di cassa mentre lo stato patrimoniale non può che essere redatto secondo il criterio di competenza.

È necessario che la nota esplicativa consenta di rendere intelligibile il rendiconto redatto sulla base del suddetto principio, proprio in virtù del fatto che l'utilizzo del principio di competenza non consente l'immediata comparazione tra la situazione di cassa e quella contabile.

[In applicazione di questo principio, il tribunale ha annullato la delibera di approvazione del rendiconto la cui relazione non consentiva ai condomini di comprendere e verificare il rendiconto medesimo.] (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Udine 19 agosto 2019.




Ogni proprietario di un appartamento sito in un immobile in condominio è tenuto a contribuire alle spese del riscaldamento delle parti comuni

Rinvio pregiudiziale – Tutela dei consumatori – Direttiva 2011/83/UE – Diritto dei consumatori – Articolo 2, paragrafo 1 – Nozione di “consumatore” – Articolo 3, paragrafo 1 – Contratto concluso tra un professionista ed un consumatore – Contratto avente ad oggetto la fornitura di teleriscaldamento – Articolo 27 – Vendita per inerzia – Direttiva 2005/29/CE – Pratiche commerciali sleali delle imprese nei confronti dei consumatori nel mercato interno – Articolo 5 – Divieto di pratiche commerciali sleali – Allegato I – Forniture non richieste – Normativa nazionale che impone ad ogni proprietario di un bene in un immobile in condominio allacciato ad una rete di distribuzione di calore urbano di contribuire ai costi del consumo d’energia termica delle parti comuni e dell’impianto interno dell’immobile – Efficienza energetica – Direttiva 2006/32/CE – Articolo 13, paragrafo 2 – Direttiva 2012/27/UE – Articolo 10, paragrafo 1 – Informazioni relative alla fatturazione – Normativa nazionale secondo cui, in un immobile in condominio, la fatturazione relativa al consumo d’energia termica dell’impianto interno viene effettuata, per ogni singolo proprietario di un appartamento nell’immobile, proporzionalmente al volume riscaldato del rispettivo appartamento

L’articolo 27 della direttiva 2011/83/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 25 ottobre 2011, sui diritti dei consumatori, recante modifica della direttiva 93/13/CEE del Consiglio e della direttiva 1999/44/CE del Parlamento europeo e del Consiglio e che abroga la direttiva 85/577/CEE del Consiglio e la direttiva 97/7/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, nel combinato disposto con l’articolo 5, paragrafi 1 e 5, della direttiva 2005/29/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, dell’11 maggio 2005, relativa alle pratiche commerciali sleali delle imprese nei confronti dei consumatori nel mercato interno e che modifica la direttiva 84/450/CEE del Consiglio e le direttive 97/7/CE, 98/27/CE e 2002/65/CE del Parlamento europeo e del Consiglio e il regolamento (CE) n. 2006/2004 del Parlamento europeo e del Consiglio («direttiva sulle pratiche commerciali sleali») dev’essere interpretato nel senso che non osta ad una normativa nazionale, per effetto della quale i proprietari di un appartamento in un immobile in condominio allacciato ad una rete di teledistribuzione di calore sono tenuti a contribuire ai costi di consumo d’energia termica delle parti comuni e dell’impianto interno dell’immobile, sebbene non abbiano fatto richiesta individuale di fornitura del riscaldamento e non l’utilizzino nel loro appartamento.

L’articolo 13, paragrafo 2, della direttiva 2006/32/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 5 aprile 2006, concernente l’efficienza degli usi finali dell’energia e i servizi energetici e recante abrogazione della direttiva 93/76/CEE del Consiglio, e l’articolo 10, paragrafo 1, della direttiva 2012/27/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 25 ottobre 2012, sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE, devono essere interpretati nel senso che non ostano ad una normativa nazionale, ai sensi della quale, in un immobile detenuto in condominio, la fatturazione relativa al consumo d’energia termica dell’impianto interno venga effettuata, per i singoli proprietari degli appartamenti dell’immobile, proporzionalmente al volume riscaldato del rispettivo appartamento. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Corte Giustizia UE 05 dicembre 2019.




Conseguenze della partecipazione alla assemblea condominiale del rappresentante del condomino privo di delega

Delibera condominiale approvata con il voto determinante del rappresentante del condomino privo di delega – Sua invalidità – Esclusione – Legittimazione di altri condomini a far valere tale mancanza – Esclusione – Applicabilità della disciplina di cui all’art. 1392 c.c. – Riconoscimento

In materia di delibere condominiali, anche dopo l’introduzione, ad opera dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, dell’art. 67 delle disp. att. c.c., deve ritenersi valido il principio, affermato dalla Suprema Corte prima della riforma, secondo cui «i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul mandato, con la conseguenza che l’operato del delegato nel corso dell’assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi». (Cass. 4531/2003).

La norma suddetta infatti non individua le conseguenze della sua inosservanza e, in difetto di tale precisazione, la nullità della volontà espressa dal rappresentante apparente del condomino (perché privo di delega o perché nominato senza osservare le modalità di cui all’art.1106 c.c.), alla quale conseguirebbe l’invalidità dalla delibera adottata con il suo voto, non può essere affermata in via interpretativa.

Deve quindi ritenersi che, anche dopo la novella, il voto espresso in assemblea dal falsus procurator del condomino sia inefficace nei confronti del solo rappresentato in virtù dell’art. 1392 c.c. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Verona 15 ottobre 2019.




Condominio: provvedimento possessorio a difesa da immissione di odori molesti

Procedimento per la manutenzione del possesso - Condominio - Immissioni odorose moleste e violazione di regolamento di condominio - Applicabilità

Condominio - Procedimento per la manutenzione del possesso - Legittimazione dell’amministratore - Sussiste

In caso di violazione del regolamento condominiale, che vieti lo svolgimento, nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, di attività comunque rumorose, moleste e maleodoranti, sono esperibili le azioni possessorie anche a difesa del possesso da attentati rapportabili ad immissioni di fumi, vapori ed odori (conf. Cass. 30 maggio 2005, n. 11382; Cass. 10 settembre 1997, n. 8829; Cass. 23 marzo 1996, n. 2604).

Sussiste la legittimazione attiva del Condominio ricorrente all’esercizio dell’azione possessoria di manutenzione, trattandosi di azione volta alla conservazione di un bene comune (cortile) ed al rispetto del regolamento condominiale e, dunque, rientrante nelle attribuzioni dell’amministratore condominiale (art. 1130, nn. 1 e 4, c.c.). (Luca A. E. Ghiringhelli) (riproduzione riservata)
Tribunale Milano 20 novembre 2019.




Condominio: valida l’accettazione tacita della nomina dell’amministratore

Condominio – Accettazione nomina amministrazione – Accettazione tacita – Ammissibilità

A seguito della novella del 2012, l'accettazione costituisce un nuovo tassello nell'iter formativo del contratto tra il Condominio e l’amministratore e sebbene il legislatore del 2012 abbia previsto l’accettazione in più commi dell'art. 1129 c.c., ha però omesso di indicarne le modalità con cui quest’ultima dovrebbe avvenire.

Si possono, quindi, apprezzare due diverse modalità di accettazione: per fatti concludenti (che costituisce la prassi ormai consolidata nella materia condominiale) ed in forma scritta e, quindi, espressamente.

Tale ultima impostazione vedrebbe, quindi, perfezionato il contratto solo nell'ipotesi in cui l'accettazione dell'amministratore giunga al Condominio per iscritto.

Tale scelta pone però delle domande di non facile soluzione: a chi va comunicata l'accettazione? a quale indirizzo? quando l’amministratore nominato può ritenersi legittimato a gestire lo stabile? in attesa che si perfezioni il contratto di mandato, nelle more chi provvede e risponde della gestione condominiale?

E’ evidente che una corretta interpretazione della norma deve portare a ritenere che l’accettazione della nomina possa avvenire anche per fatti concludenti e che il contratto di mandato si possa perfezionare con la delibera con la quale l’assemblea nomina l’amministratore ed accetta la proposta da quest’ultimo avanzata.

Ammettere, quindi, che l’accettazione possa avvenire solo espressamente in forma scritta porta a delineare un iter così rigoroso e rigido che non pare rinvenirsi nella lettera della legge.
Si deve, quindi, escludere un’interpretazione restrittiva dell’art. 1129, comma 2, c.c. che preveda, quale unica forma di accettazione da parte dell’amministratore della propria nomina o rinnovo, il ricorso ad un’accettazione espressa. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Udine 19 agosto 2019.



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