Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 35034 - pubb. 01/08/2026

Il Tribunale di Termini Imerese sul rapporto tra proprietà individuale e condominio

Tribunale Termini Imerese, 27 Giugno 2026. Est. La Fata.

Rapporto tra proprietà individuale e condominio - Limiti dei poteri di disposizione e godimento -Costituzione di luci e tubazioni d'areazione su parti comuni da parte del costruttore - Legittimità costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia - Violazione distanze legali - Risarcimento ammissibile solo in caso di concreta compromissione

Il Tribunale di Termini Imerese ha quasi integralmente respinto le domande attrici sul fondamento dei diversi principi di diritto di seguito enunciati:

1) il proprietario di una porzione immobiliare compresa in edificio condominiale conserva il potere di godere e disporre della cosa di proprietà esclusiva, nonché di modificarne le modalità di utilizzazione, purché tale godimento non si traduca in una lesione dei diritti degli altri condomini o delle parti comuni dell’edificio. [...] Nel rapporto tra condomini, l’utilizzo di uno spazio di proprietà esclusiva è contestabile solo quando abbia prodotto un concreto pregiudizio ad una delle situazioni giuridiche tutelate dalla norma, quali le parti comuni, la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio, ovvero i diritti dominicali di altro condomino.

2) Qualora un’apertura lucifera sia realizzata su un muro comune dell’edificio condominiale e prospetti su una proprietà esclusiva, vengono in rilievo due distinti piani di valutazione: a) L’apertura costituisce uso della cosa comune ed è quindi soggetta all’art. 1102 cc, applicabile anche al condominio per effetto del rinvio contenuto nell’art. 1139 cc. Il singolo condomino, quindi, può servirsi della cosa comune, anche traendone una utilità particolare, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso; b) se le aperture si affacciano su una proprietà esclusiva altrui, viene in rilievo anche la disciplina dell’art. 903 cc, relativo all’apertura di luci nel muro comune. La mancanza di un espresso consenso del proprietario finitimo non comporta necessariamente la chiusura delle aperture ove risulti che le stesse siano state realizzate dall’originario unico proprietario dell’edificio e siano rimaste nello stato esistente al momento della successiva separazione delle proprietà. In tale ipotesi può infatti operare l’art. 1062 cc, della costituzione di diritti per destinazione del padre di famiglia.

3) Considerazioni non dissimili valgono per le tubazioni presenti [...] Deve ritenersi che, quanto al tubo di aerazione accertato come posto a servizio del bagno delle convenute, ricorrano i presupposti della servitù per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 cc.

4) Deve pertanto ritenersi accertato che la canna fumaria non rispetta le prescrizioni regolamentari relative sia all’altezza rispetto al colmo del tetto, sia alla distanza dalla finestra dell’attrice. Quanto alla domanda risarcitoria, va ricordato che il risarcimento del danno presuppone non solo l’accertamento della lesione di una situazione giuridica soggettiva ma anche la sussistenza del danno-conseguenza. La più recente giurisprudenza di legittimità ha infatti escluso che la sola violazione della disciplina sulle distanze integri, di per sé, un pregiudizio risarcibile, richiedendo comunque la prova di una concreta compromissione del diritto del proprietario confinante (cfr Cass. 12879/25). Ne consegue che la domanda di regolarizzazione proposta dall’attrice deve essere accolta [...] ma non determina automaticamente un diritto al risarcimento del danno. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)