Crisi d'Impresa e Insolvenza

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 34130 - pubb. 16/01/2026

Esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proposta da promissari acquirenti nei confronti di una società costruttrice successivamente fallita

Appello Firenze, 04 Settembre 2024. Pres., est. Reggiani.

Esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre – Fallimento del promittente venditore – Domanda ex art. 2932 c.c. trascritta anteriormente – Diritto di scioglimento del curatore ex art. 72 L.Fall. – Inopponibilità – Sussistenza

Contratto preliminare di immobile da costruire – Immobile non ultimato – Azione ex art. 2932 c.c. – Ammissibilità – Condizioni – Riduzione del prezzo

Azione ex art. 2932 c.c. – Conformità catastale – Onere della prova – Inerzia del promittente venditore – Consulenza Tecnica d'Ufficio – Funzione percipiente e di regolarizzazione – Ammissibilità

Esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre – Immobile con difformità edilizie – Nullità testuale – Condizioni per il trasferimento

L'azione per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, promossa dal promissario acquirente e trascritta prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore, non è improcedibile e prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento. Di conseguenza, la facoltà del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 L.Fall. non è opponibile al promissario acquirente, potendo il giudice accogliere la domanda e disporre il trasferimento coattivo del bene, il quale viene così sottratto alla massa attiva fallimentare con effetto retroattivo alla data di trascrizione della domanda giudiziale. (1)

In materia di contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire, la mancata ultimazione del bene da parte del promittente venditore non costituisce, di per sé, un ostacolo all'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., a meno che le parti non abbiano espressamente subordinato la stipula del definitivo al completamento delle opere. Qualora l'immobile sia venuto ad esistenza, seppur presenti difformità non sostanziali o vizi che non lo rendano un aliud pro alio, il promissario acquirente può chiedere contestualmente al trasferimento coattivo la riduzione del prezzo (actio quanti minoris) in misura pari ai costi necessari per il completamento e l'eliminazione dei vizi.

Nel giudizio per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, la conformità catastale oggettiva, richiesta a pena di nullità dall'art. 29, comma 1-bis, della L. n. 52/1985, costituisce una condizione dell'azione che deve sussistere al momento della decisione. A fronte dell'inerzia del promittente venditore inadempiente, il giudice può sopperire alla carenza documentale conferendo al Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU) non solo un incarico "percipiente" per la verifica dei dati, ma anche un mandato attivo per compiere le attività necessarie alla regolarizzazione catastale, incluso l'accatastamento ex novo del fabbricato, al fine di rendere possibile l'emissione della sentenza costitutiva.

In un giudizio ex art. 2932 c.c., la presenza di difformità edilizie (nella specie, la trasformazione di locali tecnici in servizi igienici) non osta all'emissione della sentenza costitutiva di trasferimento, qualora il titolo abilitativo dell'immobile esista, sia reale e riferibile al bene. In applicazione del principio di "nullità testuale" sancito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. S.U. n. 8230/2019), la validità del trasferimento non è inficiata dalla non conformità del realizzato al progetto, la quale rileva come inadempimento e non come causa di nullità. La circostanza, accertata tramite CTU, che tali abusi siano sanabili, costituisce un ulteriore elemento che corrobora la valutazione della non sostanzialità della difformità, escludendo che si tratti di un aliud pro alio e consentendo al giudice di disporre il trasferimento. (Gino Mannocci) (riproduzione riservata)

(1) Abstract

La nota analizza due sentenze gemelle della Corte di Appello di Firenze, che riformano le decisioni di primo grado e accolgono le domande di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proposte da promissari acquirenti nei confronti di una società costruttrice poi fallita. Il commento si sofferma sull'inopponibilità al promissario acquirente, che abbia trascritto la domanda prima del fallimento, della facoltà di scioglimento del contratto da parte del curatore. Viene esaminata l'ammissibilità dell'azione anche in caso di immobile non ultimato, con contestuale riduzione del prezzo. Il punto focale dell'analisi riguarda un aspetto che nella pratica forense è ricorrente nell’ipotesi di immobili in costruzione e può apparire di difficile risoluzione se non attribuendo un ruolo attivo alla Consulenza Tecnica d'Ufficio (di cui vengono riportati i quesiti in entrambe le sentenze): il mancato accatastamento degli immobili e la presenza di abusi. 

Le sentenze superano questi ostacoli valorizzando la funzione non solo "percipiente", ma anche attivamente "regolarizzatrice" della CTU, ammettendo che il CTU possa essere delegato a compiere l'accatastamento dell'immobile. Inoltre, si analizza come la Corte, aderendo al principio della nullità testuale, ritenga ammissibile il trasferimento anche in presenza di abusi edilizi non sostanziali, purché esista un titolo abilitativo valido, valorizzando la perizia del CTU che ne attesti la sanabilità come elemento a conferma della possibilità di emettere la sentenza. Tale approccio consente di superare l'inadempimento del promittente venditore e di soddisfare le condizioni di legge per la pronuncia della sentenza costitutiva, la cui efficacia traslativa viene subordinata al versamento del saldo prezzo, se ancora dovuto.

Nota a Commento

Le due pronunce in esame, emesse dalla Corte di Appello di Firenze, affrontano con notevole chiarezza e coerenza argomentativa alcune delle questioni più complesse e dibattute in materia di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita immobiliare, specialmente nel contesto del sopravvenuto fallimento del promittente venditore. Riformando le decisioni del Tribunale di Livorno, che avevano rigettato le domande, la Corte delinea un percorso giuridico volto a garantire la massima tutela al promissario acquirente adempiente, valorizzando gli strumenti processuali a disposizione del giudice per superare l'inerzia e l'inadempimento della controparte.

a. Opponibilità della sentenza ex art. 2932 c.c. al fallimento

Il primo e fondamentale principio affermato in entrambe le sentenze riguarda la sorte del contratto preliminare a seguito del fallimento del promittente venditore. Il giudice di appello, richiamando consolidata giurisprudenza di legittimità, chiarisce che l'azione ex art. 2932 c.c. non rientra tra le azioni esecutive individuali vietate dall'art. 51 L.Fall. e, pertanto, non diviene improcedibile a seguito della dichiarazione di fallimento [Tribunale di Latina, Sentenza n.1109 del 21 maggio 2024].

Il punto cruciale, tuttavia, risiede nel coordinamento tra la facoltà di scioglimento del contratto concessa al curatore dall'art. 72 L.Fall. e il meccanismo di opponibilità garantito dalla trascrizione della domanda giudiziale. La Corte, aderendo all'orientamento della Cassazione (Cass. n. 13687/2018), stabilisce che:

“Il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. con effetto verso il promissario acquirente, se quest'ultimo abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e successivamente anche la sentenza di accoglimento della stessa, in quanto, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., detta trascrizione prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese.” [APP. FI N. 1664-2024, p. 7-8].

La trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2652, n. 2, c.c. produce un effetto "prenotativo": se la domanda viene accolta, gli effetti della sentenza di trasferimento retroagiscono al momento della trascrizione della domanda stessa, rendendo inopponibile alla parte attrice sia la successiva dichiarazione di fallimento sia l'eventuale scelta del curatore di sciogliersi dal vincolo contrattuale [Tribunale Ordinario Avezzano, sez. 1, sentenza n. 1291/2016][Corte di Appello di Catania, Sentenza n.196 del 1 febbraio 2024][Cass. Civ., Sez. 1, N. 33238 del 16-12-2019]. In entrambi i casi di specie, avendo gli appellanti trascritto la domanda prima del fallimento della società Alfa S.r.l., la Corte ha correttamente ritenuto ammissibile la prosecuzione del giudizio e l'eventuale accoglimento della domanda [Tribunale di Salerno, Sentenza n.1195 del 27 febbraio 2024].

b. Ammissibilità dell'azione su preliminare con descrizione generica

Il Tribunale di Livorno aveva ritenuto impossibile identificare con certezza gli immobili oggetto del preliminare. La Corte d'Appello ribalta tale conclusione, affermando che la determinatezza o determinabilità dell'oggetto, requisito essenziale del contratto, non richiede necessariamente la presenza di dati catastali definitivi nel preliminare. In entrambi i casi, il bene è stato ritenuto compiutamente descritto e identificabile attraverso:

1. La descrizione contenuta nel contratto (es. "lotto/edificio E", "lotto/edificio F").

2. Le planimetrie allegate al preliminare ("Allegato A"), che rappresentavano graficamente le unità e le loro pertinenze [APP. FI N. 1664-2024, p. 8].

3. Il riferimento al titolo edilizio (permesso di costruire) indicato nel contratto stesso [APP. FI N. 1664-2024, p. 8].

La Corte applica il principio secondo cui, ai fini della validità del preliminare e della conseguente esperibilità dell'azione ex art. 2932 c.c., è sufficiente che l'oggetto sia determinabile sulla base degli elementi contenuti nell'atto, senza che l'assenza di dati catastali definitivi, tipica degli immobili in corso di costruzione, possa inficiarne la validità [Cass. Civ., Sez. 2, N. 34 del 02-01-2024].

c. Ammissibilità dell'azione su immobile non ultimato

Un altro motivo di rigetto in primo grado era stato identificato nella mancata ultimazione degli immobili, a fronte di un preliminare che li prometteva in vendita "finiti e rifiniti". La Corte d'Appello chiarisce un punto dirimente: la mancata ultimazione non è un ostacolo all'azione ex art. 2932 c.c., ma un inadempimento del promittente venditore. La Corte distingue correttamente la fattispecie in esame da quella in cui le parti abbiano espressamente pattuito la stipula del definitivo come subordinata al completamento dell'opera (citando a contrario Cass. n. 7252/2006) [APP. FI N. 1664-2024, p. 9]. In assenza di tale clausola, si applica il principio, sancito dalle Sezioni Unite (Cass. SS.UU. n. 1720/1985), secondo cui il promissario acquirente di un bene che presenti vizi o difformità non sostanziali può esperire l'azione ex art. 2932 c.c. chiedendo, cumulativamente, la riduzione del prezzo (actio quanti minoris) [Tribunale di Pavia, Sentenza n.1608 del 7 dicembre 2024]. La mancata ultimazione è, a tutti gli effetti, una forma di inadempimento che incide sul valore del bene ma non sulla sua identità strutturale e funzionale, e che pertanto legittima un intervento riequilibrativo del giudice sulle prestazioni, non il rigetto della domanda [APP. FI N. 1664-2024, p. 9-10].

d. Ruolo della CTU: da strumento "percipiente" a motore "regolarizzatore"

Il profilo più innovativo e significativo delle sentenze in commento risiede nel ruolo assegnato alla Consulenza Tecnica d'Ufficio. Il Tribunale aveva rigettato le domande anche per l'impossibilità di verificare la conformità catastale e urbanistica, oneri che avrebbero gravato sugli attori. La Corte d'Appello, al contrario, ritiene che proprio l'inadempimento e l'inerzia del promittente venditore (poi fallito) giustifichino un ruolo attivo del giudice e del suo ausiliario, il CTU.

Funzione "percipiente": In primo luogo, la CTU viene utilizzata come strumento "percipiente", ovvero per accertare fatti e dati tecnici che i promissari acquirenti non potevano reperire autonomamente, essendo i beni nella disponibilità del costruttore. Il CTU è stato incaricato di:

·                    Identificare fisicamente i beni e verificarne la corrispondenza con il preliminare.

·                    Accertare lo stato di avanzamento dei lavori e le opere mancanti.

·                    Quantificare i costi di completamento per la riduzione del prezzo.

·                    Verificare la conformità edilizio-urbanistica [APP. FI N. 1664-2024, p. 6].

·                     

Funzione "regolarizzatrice": Il passaggio logico-giuridico più rilevante è l'estensione del mandato del CTU oltre la mera percezione, fino a includere un'attività di vera e propria regolarizzazione. Ciò emerge con particolare evidenza nella sentenza n. 1662/2024, dove gli immobili non erano ancora stati accatastati. La conformità catastale oggettiva è una "condizione dell'azione" ex art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, e la sua assenza al momento della decisione impedirebbe l'accoglimento della domanda [Cass. Civ., Sez. 2, N. 20526 del 29-09-2020]. Di fronte a questo potenziale ostacolo, insuperabile per i promissari acquirenti, la Corte ha compiuto una scelta processuale di grande pragmatismo: ha autorizzato il CTU a "compiere le attività necessarie per la regolarizzazione catastale del fabbricato" [APP. FI N. 1662-2024, p. 7]. Il CTU ha quindi proceduto direttamente all'accatastamento, presentando i modelli Docfa e generando i subalterni necessari [APP. FI N. 1662-2024, p. 17]. Questa delega trasforma il CTU da mero fotografo della realtà a soggetto che contribuisce a conformare la realtà stessa ai requisiti di legge, permettendo al processo di raggiungere il suo scopo. È una soluzione che tutela efficacemente il diritto del contraente adempiente, impedendo che l'inadempimento della controparte si traduca in un ostacolo insormontabile all'ottenimento della tutela giurisdizionale. La Corte, in sostanza, afferma che se la legge pone una condizione per l'azione e la parte obbligata a crearla è inadempiente, il giudice può utilizzare i propri poteri processuali per soddisfare quella condizione, agendo in via surrogatoria.

e. Trasferimento condizionato al pagamento del prezzo

Infine, le sentenze applicano correttamente il meccanismo previsto dall'art. 2932, comma 2, c.c., che consente al giudice di subordinare l'effetto traslativo della sentenza all'esecuzione della controprestazione.

·                    Nella sentenza n. 1664/2024, la Corte, dopo aver ridotto il prezzo pattuito per tener conto dei costi di completamento (€ 690.000 - € 40.000 = € 650.000 + IVA), ha verificato che gli acquirenti dovevano ancora un saldo. Pertanto, ha disposto il trasferimento "subordinando l’effetto di detto trasferimento al pagamento da parte degli appellanti, nelle mani della curatela fallimentare dell’importo di € 34.400,00" [APP. FI N. 1664-2024, p. 19].

·                    Nella sentenza n. 1662/2024, la situazione era opposta. A seguito della cospicua riduzione del prezzo (€ 961.000 - € 274.000 = € 687.000 + IVA), è emerso che gli acquirenti avevano già versato un importo superiore al dovuto. Di conseguenza, il trasferimento è stato disposto senza alcuna condizione di pagamento, dando atto "dell’avvenuto versamento dell’intero prezzo" [APP. FI N. 1662-2024, p. 20].

Questo dimostra la flessibilità dello strumento, che consente al giudice di ripristinare l'equilibrio sinallagmatico del contratto in modo puntuale, tenendo conto di tutte le circostanze del caso concreto. È interessante notare che la Corte ha escluso dal calcolo della riduzione del prezzo le voci di danno non liquide ed esigibili (come la perdita della garanzia decennale), correttamente relegandole alla sede propria dell'accertamento del passivo fallimentare [APP. FI N. 1664-2024, p. 18].

f. Trasferibilità dell'immobile con difformità edilizie e il principio di "nullità testuale"

Un profilo di particolare interesse, affrontato esplicitamente nella sentenza n. 1664/2024, riguarda la possibilità di disporre il trasferimento coattivo di un immobile che presenta abusi edilizi. Nel caso di specie, la CTU aveva riscontrato una difformità urbanistica consistente nell'aver adibito abusivamente a servizi igienici alcuni locali tecnici nel piano interrato [App. FI N. 1664-2024 04.09.2024, p. 17].

La Corte d'Appello, anche su questo punto, si discosta dalla decisione di primo grado, affermando che tale difformità non è di ostacolo all'emissione della pronuncia ex art. 2932 c.c. [App. FI N. 1664-2024 04.09.2024, p. 17]. Il fondamento giuridico di tale decisione risiede nell'adesione al principio della "nullità testuale", consolidato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. S.U. n. 8230/2019) [Cass. Civ., Sez. 2, N. 3271 del 05-02-2024][Cass. Civ., Sez. 3, N. 538 del 15-01-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 12827 del 10-05-2024][Tribunale di Napoli Nord, Sentenza n.4726 del 22 novembre 2023][Cass. Civ., Sez. 2, N. 27040 del 18-10-2024][Cass. Civ., Sez. 3, N. 28624 del 07-11-2019][Cass. Civ., Sez. 1, N. 13100 del 16-05-2025]. Secondo tale orientamento, la nullità prevista dall'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 (e dalle norme precedenti) sanziona unicamente la mancata inclusione nell'atto di trasferimento degli estremi del titolo abilitativo (permesso di costruire o titolo equipollente). La norma, quindi, non sanziona con la nullità la difformità sostanziale dell'immobile rispetto al progetto approvato.

La Corte di Firenze applica tale principio in modo rigoroso:

“La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", [...] volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.” [APP. FI N. 1664-2024 04.09.2024, pp. 10-11].

Di conseguenza, una volta accertato che il titolo abilitativo esiste ed è stato menzionato (nel preliminare o prodotto in giudizio), la condizione per la validità del trasferimento è soddisfatta. La presenza di abusi edilizi non integra una causa di nullità dell'atto, ma si configura piuttosto come un vizio della cosa o un inadempimento contrattuale del promittente venditore, che si era obbligato a trasferire un bene conforme.

In questo contesto si inserisce la valutazione sulla "sanabilità" dell'abuso. Nella sentenza n. 1664/2024, la Corte ha incaricato il CTU di verificare la sanabilità delle difformità, e il tecnico ha attestato tale possibilità [App. FI N. 1664-2024 04.09.2024, p. 17]. È fondamentale comprendere il ruolo di questo accertamento: la sanabilità non è la condizione giuridica che rende possibile il trasferimento (essendo questa rappresentata dall'esistenza del titolo abilitativo, in base alla teoria della nullità testuale), ma costituisce un elemento fattuale che corrobora la decisione del giudice. Attestare che l'abuso è sanabile conferma che la difformità non è "essenziale" o "totale" [Cass. Civ., Sez. 2, N. 34 del 02-01-2024][Corte d'Appello Firenze, sez. 3S, sentenza n. 290/2023], e che l'immobile non è un aliud pro alio rispetto a quello promesso in vendita. Ciò rafforza la possibilità per il giudice di intervenire non rigettando la domanda, ma riequilibrando le prestazioni, ad esempio attraverso la riduzione del prezzo (actio quanti minoris), come infatti avvenuto.

In sintesi, la Corte di Appello di Firenze chiarisce che il trasferimento ex art. 2932 c.c. è ammissibile anche in presenza di abusi edilizi, a condizione che:

1. Esista un titolo abilitativo valido e riferibile all'immobile.

2. La difformità non sia tale da rendere il bene radicalmente diverso da quello pattuito.

La sanabilità dell'abuso, pur non essendo il fondamento legale della trasferibilità, agisce come prova della non gravità della difformità, legittimando ulteriormente la pronuncia costitutiva del giudice in luogo del rigetto della domanda. (Gino Mannocci)

Segnalazione, massime e nota di commento dell'Avv. Gino Mannocci