Crisi d'Impresa e Insolvenza

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 33558 - pubb. 12/09/2025

Contratto preliminare non trascritto, scioglimento ex art. 72 l.fall., caparra confirmatoria e prededuzione

Tribunale Milano, 24 Aprile 2025. Pres. De Simone. Est. Agnese.

Scioglimento del contratto preliminare e restituzione della caparra – Debito concorsuale

Contratto preliminare non trascritto – Inammissibilità del privilegio ex art. 2775-bis c.c.

Domanda ex art. 2932 c.c. trascritta dopo il fallimento – Inefficacia nei confronti della curatela

Duplum della caparra – Inammissibilità in mancanza di recesso

Rango del credito restitutorio – Esclusione della prededuzione

Contratto preliminare non trascritto – Preclusione dell’opponibilità alla procedura

Il curatore che si scioglie da un contratto preliminare ex art. 72 l.fall. non esercita un recesso, ma una facoltà legittima che determina la cessazione del vincolo con effetti ex tunc. La caparra versata dal promissario acquirente dev’essere restituita, ma il relativo credito assume natura concorsuale, soggetto alla par condicio, e va ammesso al chirografo.

La registrazione del contratto preliminare non è idonea a produrre gli effetti della trascrizione ai fini del riconoscimento del privilegio di cui all’art. 2775-bis c.c., essendo la prima adempimento fiscale e la seconda strumento di pubblicità a tutela della parte che intenda avvalersene.

La trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. successiva alla dichiarazione di fallimento non impedisce al curatore di sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell’art. 72 l.fall., non essendo opponibile alla massa fallimentare.

La richiesta di pagamento del duplum della caparra, ai sensi dell’art. 1385 c.c., presuppone l’esercizio del recesso, che non si configura nel caso di scioglimento del contratto ex art. 72 l.fall., non essendo assimilabile ad un recesso volontario.

Il credito derivante dalla restituzione della caparra in seguito allo scioglimento del contratto preliminare da parte del curatore non ha natura di debito di massa, e non può essere ammesso in prededuzione, trattandosi di credito sorto anteriormente alla dichiarazione di fallimento.

L’omessa trascrizione del contratto preliminare impedisce di renderlo opponibile alla massa dei creditori, e non può essere sostituita da elementi negoziali successivi, come un contratto di locazione stipulato tra le parti. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)