Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 35387 - pubb. 23/01/2024

Obbligo del notaio di indagare sugli usi civici in presenza di indici di allerta nella stipula di un mutuo ipotecario

Cassazione civile, sez. III, 15 Febbraio 2022, n. 4911. Pres. Vivaldi. Est. Tatangelo.

Notaio - Atti su diritti reali immobiliari - Obbligo di informazione e consiglio - Contenuto essenziale della prestazione

Notaio - Immobili in zone a rischio di vincoli incidenti sulla commerciabilità - Indici di allerta - Usi civici - Obbligo di indagini più approfondite - Conoscenza presunta del notaio

Notaio - Omessa indagine sugli usi civici - Diligenza e non perizia - Art. 2236 c.c. - Inapplicabilità

Notaio - Usi civici - Concorso del danneggiato - Art. 1227 c.c. - Perizia di stima della banca - Esclusione

Notaio - Mutuo ipotecario su immobile incommerciabile - Danno risarcibile - Importo erogato e non recuperato

Il notaio incaricato di stipulare atti su diritti reali immobiliari, o anche solo di autenticarne le sottoscrizioni, non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto. Deve svolgere l’attività necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici e il risultato pratico perseguito dalle parti. Il contenuto essenziale della sua prestazione è infatti l’obbligo di informazione e consiglio.

Se l’atto riguarda immobili situati in zone dove è potenzialmente a rischio la presenza di vincoli che incidono sulla commerciabilità, il notaio deve svolgere indagini più approfondite di quelle ipotecarie e catastali ordinarie. Il giudice può presumere che il notaio conosca tale rischio nel territorio in cui opera. (Nella specie, si trattava di usi civici accertabili tramite il certificato di destinazione urbanistica o presso la Regione.)

Le indagini sulla possibile esistenza di usi civici sui terreni dove si trovano gli immobili non presentano speciali difficoltà tecniche. Riguardano la diligenza del notaio e non la sua perizia. La loro omissione non rientra quindi nell’ambito dell’art. 2236 c.c.

Accertare l’esistenza e gli effetti giuridici degli usi civici sulla commerciabilità del bene è compito del notaio, non del tecnico stimatore. Chi incarica il notaio della stipula gli affida, salvo espresso esonero, anche le indagini sulla libertà dei beni da vincoli, e non concorre colposamente nell’omissione di quelle indagini. (Nella specie, la banca mutuante aveva fatto eseguire una perizia di stima.)

Il notaio può non avere rilevato l’incommerciabilità degli immobili ipotecati, che avrebbe impedito la stipula del mutuo. In tal caso il danno della banca coincide con l’importo erogato e non recuperato per l’impossibilità di escutere la garanzia. Non rileva il valore degli immobili, che sono incommerciabili. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)